سخنان کوتاه و پرمعنا
فلسفی
سخنان کوتاه و پرمعنا
فلسفیهشدار درباره آگهی‌های مشارکت در ساخت
مشاور حقوقی وزیر راه و شهرسازی گفت: بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان هر نوع قراردادی که موجب شود ارائه دهنده پول به پیش فروشنده مالک اعیانی شود، پیش‌فروش است؛ حتی اگر عنوان قرارداد عبارت دیگری غیر از واژه «پیش‌فروش» باشد.حسین معصوم در گفتگو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی درباره درج آگهی‌های دعوت به مشارکت در ساخت در رسانه‌ها به جای آگهی پیش‌فروش ساختمان با هدف دور زدن قانون پیش‌فروش املاک و مستغلات اظهار داشت: این ادعا از دو منظر قابل بررسی است که یک مورد دعوت به مشارکت در ساخت برای تأمین مالی ساخت و ساز است که سازنده افرادی را که در این تأمین مالی مشارکت داشته‌اند به عنوان شریک خود محسوب کند و در نهایت پس از فروش واحدهای ساخته شده ، اصل و سود شریک را مسترد می‌کند. بنابراین نمی‌تواند این کار پیش‌فروش باشد.
مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در «شورای حفظ حقوق بیت‌المال در اراضی و منابع طبیعی» افزود: نوع دیگری از این آگهی‌ها هم وجود دارد که با هدف دور زدن قانون پیش‌فروش املاک و ساختمان در رسانه‌ها درج می‌شود و افراد با نام «دعوت به مشارکت در ساخت» ، اقدام به پیش‌فروش واحدهای مسکونی یا اداری تجاری ساختمان مورد نظر می‌کنند.
معصوم تأکید کرد: این کار در واقع همان پیش‌فروش است و باید شرایط خاص پیش‌فروش طی شده باشد؛ در غیر این صورت این کار نقض قانون خواهد بود و مردم باید مراقب باشند که آنچه در متن قراردادها آمده معتبر است نه آنچه در عنوان یا اسم لحاظ شده است.
مشاور حقوقی وزیر راه و شهرسازی گفت : در مشارکت در ساخت ، مشارکت‌کننده پول مالکیت عرصه را به سازنده می‌دهد اما در پیش‌فروش ، پیش‌خریدار پول مالکیت اعیانی را به پیش‌سازنده می‌دهد .
وی افزود : در ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان آمده است که هر قراردادی که در آن ذکر شود که فردی پولی به فرد دیگری برای ساخت هر نوع ملکی بدهد که بر اساس آن مالک تمام یا بخشی از اعیانی شود ، مشمول این قانون است؛ بنابراین نیاز نیست که عینا عبارت «پیش‌فروش ساختمان» در آگهی پیش‌فروش درج شود بلکه باید متن قرارداد را بررسی کرد که مشمول قانون پیش‌فروش می‌شود یا خیر.
معصوم گفت : هنگام تدوین پیش‌نویس قانون پیش‌فروش ساختمان در مجلس شورای اسلامی ، برخی از حقوقدانان می‌گفتند پیش‌فروش نوعی بیع است و برخی نظرشان این بود که پیش‌فروش تعهد به بیع است ؛ اما از نظر من با استفاده از روح حاکم بر حقوق می‌توان این نتیجه را گرفت که پیش‌فروش «مالکیت تدریجی» است.
وی درباره اهمیت صدور پیش‌سند افزود : اصول حاکم بر این نوع قراردادها مالکیت تدریجی را برای پیش‌خریدار به رسمیت می‌شناسد و فرد پیش‌خریدار هرقدر که در طول قرارداد به تدریج پول به پیش‌فروشنده می‌دهد ، همان مقدار از ملک را مالک می‌شود و به همین علت است که هنگام انعقاد قرارداد ، «پیش‌سند» صادر می‌شود نه خودِ سند مالکیت.
معصوم افزود: اهمیت پیش‌سند در این است که حدود و قصور دقیق واحد پیش‌فروش شده در آن ذکر می‌شود و دارنده آن می‌تواند با استفاده از آن معارض‌ها و دیگر مدعیان واحد پیش‌خریداری‌شده را کنار بزند و اگر پیش‌فروشنده به تعهداتش عمل نکرد ، پیش‌خریدار می‌تواند با استناد به پیش‌سند از پیش‌فروشنده شکایت کند.
وی افزود : پیش از اجرایی شدن قانون پیش‌فروش ساختمان ، پیش‌خریداران هیچ سند معتبری برای شکایت از پیش‌فروشنده در محاکم قضایی در دست نداشتند و می‌دیدیم که یک واحد به چند نفر فروخته می‌شد و همه مدعی مالکیت آن بودند ، اما با وجود پیش‌سند دیگر نمی‌توان این کار را انجام داد.
معصوم گفت : هر فرد حقیقی یا حقوقی که می‌خواهد ساختمانی را پیش‌فروش کند ، باید از وزارت راه و شهرسازی مجوز بگیرد ؛ این وزارت نیز مجوز را فقط به افرادی می‌دهد که سند شش‌دانگ مالکیت و پروانه معتبر ساختمانی را که تاریخ مهلت آن نگذشته باشد، در هنگام دریافت مجوز ارائه دهد ، ضمن اینکه تبلیغات رسانه‌ای پیش‌فروش ساختمان نیز نیاز به مجوز دارد.
وی افزود: از دیگر شرایط دریافت مجوز پیش‌فروش بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان این است که پیش‌فروشنده باید بخشی از مراحل ساخت و ساز مانند پی‌ریزی ساختمان (فونداسیون) را اجرایی و مهندس ناظر ساخت و ساز نیز صحت اجرای عملیات ساختمانی را تأیید کرده باشد و بر اساس آن پیش‌فروش آغاز می‌شود.
وی با بیان اینکه نباید هیچ ابهامی در پیش‌فروش واحد پیش‌خریداری شده وجود داشته باشد ، تاکید کرد: پیش‌فروشنده باید در هنگام عقد قرارداد و ثبت پیش‌سند دقیقا واحد پیش‌فروش شده را با ذکر طبقه ملک مورد نظر، شماره واحد، غربی یا شرقی بودن آن ، متراژ واحد و ... در پیش‌سند ذکر کند و نباید واحد پیش‌فروش شده به صورت کلی‌گویی به اطلاع پیش‌خریداران برسد.
این کارشناس حقوقی حوزه املاک و مستغلات گفت: ، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت واحدهای پیش‌فروش‌شده داشته باشد.